Portugal: a primeira casa é uma necessidade, a décima é património

Crónica sobre a injustiça fiscal, a especulação imobiliária e o direito de habitar.

Fragmentos do Caos · 5 de novembro de 2026 · Opinião

Há países onde trabalhar é tributado como uma obrigação e acumular património é tratado quase como uma virtude cívica. Portugal arrisca-se a tornar-se um deles. A diferença é que, quando o património acumulado são casas, o custo da desigualdade não aparece apenas nas estatísticas: aparece na vida de quem não consegue sair de casa dos pais, de quem entrega metade do salário por um arrendamento e de quem desiste de constituir família.

O direito à habitação, inscrito no artigo 65.º da Constituição, não é uma garantia de propriedade gratuita. É, porém, uma obrigação política: criar condições para que viver numa casa digna não seja um privilégio reservado a quem já nasceu com património.

O mercado que enriquece uns e exclui outros

Em 2025, os preços da habitação em Portugal aumentaram 17,6%, segundo os dados do INE divulgados em março de 2026. Não é uma simples oscilação estatística. É uma velocidade de valorização que os salários de muitas famílias não conseguem acompanhar.

Chamar a tudo isto uma “bolha” é tentador, mas exige prudência: uma bolha especulativa, em sentido económico rigoroso, não se demonstra apenas com preços elevados. Há escassez de oferta, entraves ao licenciamento, procura interna e externa, turismo e investimento. Ainda assim, seja qual for a etiqueta técnica, o resultado social é indisfarçável: o acesso à habitação deteriorou-se para quem chega tarde ao mercado.

A Comissão Europeia identifica pressões particularmente intensas em Lisboa, Porto, Algarve e outras zonas de elevada procura. A OCDE observa também um peso expressivo de casas devolutas ou de uso sazonal no parque habitacional português. Não são todas casas imediatamente habitáveis ou situadas onde fazem falta. Mas representam um sinal inequívoco de má utilização de parte do património disponível.

Uma casa para viver não é igual a dez casas para valorizar

Consideremos duas situações. Uma família compra, com décadas de crédito, o apartamento onde vive. Outra pessoa controla dez apartamentos, alguns arrendados, outros vazios à espera de valorização. O ordenamento jurídico protege legitimamente ambas as propriedades. Mas a justiça fiscal não exige que ambas tenham exatamente o mesmo tratamento.

A habitação própria permanente cumpre uma função existencial. Uma carteira de imóveis cumpre uma função patrimonial e, por vezes, empresarial. Investir e arrendar são atividades legítimas e necessárias. O problema começa quando manter habitações improdutivas se torna mais vantajoso do que colocá-las ao serviço de quem precisa de viver nelas.

A Constituição protege simultaneamente a propriedade privada, a igualdade tributária e o direito à habitação. Uma política pública séria tem de conciliar esses princípios, em vez de fingir que o mercado, sozinho, resolve todas as contradições.

O IMI deve olhar para a concentração patrimonial

O IMI português incide essencialmente sobre o valor patrimonial tributário de cada prédio, dentro de taxas definidas legalmente e concretizadas pelos municípios. Já existe um Adicional ao IMI (AIMI), calculado sobre certos patrimónios imobiliários agregados, com deduções e escalões. Portanto, seria incorreto afirmar que Portugal não tributa de todo a acumulação de património. A questão é outra: será a progressividade existente suficiente e está ela orientada para libertar habitação subutilizada?

Defendo uma reforma em que a primeira habitação própria e permanente tenha proteção reforçada, sujeita a critérios de valor e rendimento, e em que a tributação marginal aumente progressivamente sobre a acumulação de unidades habitacionais adicionais, sobretudo quando estejam desocupadas sem justificação. O número de imóveis seria um indicador; o valor total, a utilização efetiva e a capacidade contributiva teriam igualmente de contar.

Uma escala ilustrativa poderia estabelecer uma taxa reduzida para a residência principal, um agravamento moderado na segunda habitação e escalões crescentes para carteiras extensas. Não proponho aqui percentagens mágicas: a calibragem exige simulações sobre receitas municipais, oferta de arrendamento, preços, rendimentos e efeitos distributivos. Um imposto mal desenhado pode castigar o pequeno senhorio sem incomodar a grande sociedade patrimonial.

As salvaguardas que distinguem justiça de demagogia

Terrenos rústicos não podem ser contados como se fossem apartamentos. Heranças indivisas exigem regras transitórias e critérios de titularidade efetiva. Pessoas idosas com baixo rendimento e casa valorizada precisam de mecanismos de diferimento ou proteção, para não serem expulsas fiscalmente do seu lar. Habitações em obras ou em zonas sem procura devem ter tratamento adequado.

E, sobretudo, quem arrenda de forma estável e a preços acessíveis deve beneficiar de incentivos transparentes. Penalizar indiscriminadamente todos os proprietários de várias casas pode reduzir a oferta de arrendamento e transferir custos para os inquilinos. A fiscalidade deve punir a retenção especulativa, não a disponibilização útil de habitação.

Também seria indispensável consolidar imóveis detidos através de sociedades sob controlo do mesmo beneficiário efetivo. De outra forma, a grande concentração patrimonial dividir-se-ia por empresas e escaparia ao objetivo da reforma. Não seria progressividade: seria um concurso de criatividade contabilística.

O que dizem as instituições internacionais

A OCDE recomendou, no estudo de Portugal de 2026, deslocar gradualmente parte da carga fiscal das transações para a propriedade recorrente e tornar mais eficaz a tributação de imóveis subutilizados. A Comissão Europeia assinalou igualmente o efeito dos valores fiscais desatualizados e a aplicação limitada dos agravamentos sobre casas devolutas. O FMI salientou a importância de reduzir entraves à construção e de melhorar os incentivos à mobilização do parque habitacional existente.

Estas instituições não subscrevem automaticamente uma tabela de IMI baseada no número de casas. A proposta aqui apresentada é uma posição editorial própria, inspirada num princípio mais geral que atravessa aquelas análises: a fiscalidade imobiliária pode e deve ser desenhada para melhorar a eficiência, a equidade e a utilização social da habitação.

A justiça fiscal não acaba na folha de vencimento

Em Portugal, aceita-se como natural que quem aufere maior rendimento pague IRS a taxas progressivas. Por que motivo seria intelectualmente absurdo discutir progressividade adicional quando alguém acumula património habitacional? O direito de propriedade não é uma imunidade fiscal; a justiça social também não é uma licença para confiscar.

A resposta equilibrada exige mais construção, licenciamento previsível, habitação pública e cooperativa, proteção dos inquilinos e segurança jurídica para quem arrenda. Mas exige igualmente perguntar a quem serve um regime em que a valorização passiva de casas pode ser mais recompensadora do que décadas de trabalho.

Uma sociedade em que os filhos herdam a chave da prosperidade e os restantes herdam uma renda incomportável não é necessariamente uma sociedade sem crescimento. É uma sociedade com o futuro hipotecado.

A primeira casa é uma necessidade. A décima é património. Ambas merecem proteção jurídica; não têm, porém, de merecer o mesmo incentivo fiscal. Se o Estado não compreender esta diferença, continuará a administrar a escassez enquanto chama “mercado” à desigualdade.